م.ق27) کیفیت انتقال منافع عین مستأجره تجاری به غیر و...

سوال:

با سلام

پدر من یک مغازه را 42 سال پیش  در شهرستان  خوی به  مدت  2 سال  طبق اجاره نامه موجود، اجاره کرده است.بعد ازآن نیز بدون تمدید کردن اجاره نامه، مال الاجاره را پرداخت می کرد و از مالکین رسید می گرفت،(حالا نیز همینطور). حالا پدرم می خواهد مغازه را به من واگذار کند. اکنون چند تا سوال مطرح است که امیدوارم پاسخ دهید:

1- اگر پدرم دادخواستی مبنی بر تجویز انتقال... به دادگاه دهد، آیا مالکین ممکنه که بگویند به ما بفروش؟(در حالیکه پدرم می خواهد به من بفروشد.) دراین صو- رت چکار باید بکنیم؟

2-در اجاره نامه قید شده که مستاجر حق ندارد مورد اجاره را به  کس دیگری و به هر عنوانی اعم از سرقفلی و حق کسب و پیشه و... واگذار کند، و....

همچنین  حق ندارد به شغل دیگری غیر از بقالی  تغییر دهد، در حالیکه  الان شغل  دیگری را دوست داریم و آیا در صورت واگذاری  به  شخصی ،  خریدار  باید  شغل  بقالی  داشته باشد؟

3-ما  آدرس  یکی  از  مالکین  را نیز  بلد  نیستیم، به او  به چه  صورتی  باید دادخواست بفرستیم؟ وآیا باید در روزنامه ها بهش اطلاع دهیم؟

ضمنا بعرض میرساند که مغازه 16 متری  ما 4 نفر  مالک دارد. 3 نفرشان  هر کدام 1 دانگ از6 دانگ، و نفر4 ،به تنهایی  3 دانگ  از 6  دانگ(نفر4 مجهول المکان هستند.)در انتها از شما خواهشمندم در صورت امکان شرح دادخواست را برای این حقیر بنویسید.

متشکرم- اکبر پورنکی

پاسخ:

باتوجه به اینکه ماده 19قانون روابط موجر و مستاجرمصوب2/5/1365برمورد اجاره شما حاکم است و متن این ماده در خصوص بخشی ازسئوال شما تصریح دارد، عینا" ذکرمی گردد:

« درصورتی که مستاجرمحل کسب یاپیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد باشدمیتواندبرای همان شغل یامشابه ان منافع مورد اجاره را باسند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه  دراجاره نامه حق انتقال به غیرسلب شده یااجاره نامه ای دربین نبوده  ومالک راضی به انتقال به غیر نباشدبایددرمقابل تخلیه مورداجاره،حق کسب یاپیشه یاتجارت مستاجررابپردازدوالامستاجرمیتواندبرای    تنظیم سندانتقال به دادگاه مراجعه کند،دراین صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیروتنظیم سندانتقال دردفترخانه تنظیم کننده سنداجاره نامه سابق یا دفترخانه  نزدیک ملک (اگراجاره نامه رسمی دربین نباشد)صادرو رونوشت انرا به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب رابه موجرنیز اعلام خواهدنمود،مستاجرجدید ازهرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قایم مقام مستاجرسابق خواهد   بودهرگاه ظرف ششماه ازتاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره باسندرسمی به مستاجرجدید انتقال داده نشودحکم مزبورملغی الاثرخواهد بود.

تبصره1- درصورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات  این ماده  مورد اجاره را به  دیگری  واگذار نمایدموجرحق درخواست تخلیه راخواهدداشت وحکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهدشدو      دراین موردمستاجریا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت  نصف  حق  کسب  یاپیشه  یاتجارت را   خواهدداشت ».

لذاباتوجه به ماده فوق دو راه قرارداده شده است:

۱-این که موجر درمقابل تخلیه مورد اجاره  توسط  مستاجر حق کسب یا پیشه یاتجارت  مستاجر را براساس نظر کارشناس بپردازد.

2- این که مستاجر برای تنظیم سند انتقال حق مراجعه به دادگاه خواهدداشت و اولویتی برای موجربه عنوان منتقل الیه بعدی وجود ندارد.

درموردسئوال دیگرشما مطابق  بند7 ماده 14همان  قانون یکی ازمواردی  که به  موجر اختیار داده شده حسب مورد صدورحکم  فسخ اجاره یا  تخلیه  را ازدادگاه درخواست کند، آن است که موردمحل کسب وپیشه وتجارت مورد اجاره  برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجربدون رضای موجرشغل خودراتغییردهد؛ مگراینکه شغل جدید عرفا" مشابه شغل سابق باشد.

درمورد بخش دیگری از سئوال شمانیزماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامورمدنی مصوب21/1/1379بدین شرح تعیین تکلیف نموده است: « درصورتی که خواهان نتواند نشانی خوانده رامعین نماید...بنابه درخواست  خواهان  ودستور دادگاه مفاد دادخواست یک نوبت دریکی ازروزنامه های کثیر الانتشاربه هزینه خواهان اگهی خواهدشد....»