قانون تملک آپارتمانها مصوب16 اسفند ماه 1346 با اصلاحات و الحاقات

گردآوری و تلفیق: علیرضا مرادی-بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران 

ماده 1ـ مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محلهای پیشه وسکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است‌. مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک‌.

ماده 2 ـ قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت...

ازقسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یاچند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به‌نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد بطور کلی قسمتهای که‌برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسنادمالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده ازقسمتهای مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 ـ حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او درقسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال‌قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده 4 (اصلاحی 11/3/1376) (*)ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان‌قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است‌با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت‌قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به‌جز هزینه‌هائی که به‌دلیل‌عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یااینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق تعهدات و مخارج‌پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک‌مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است‌.

زیرنویس:

‌*) اصلاحات به موجب ماده 1 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

متن ماده 4 قبل از اصلاحات:

«حقوق و تعهدات و همچنین حصه هریک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت اختصاصی به مجموعه مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان بجز آنچه به موجب این قانون استثناء شده باشد، یا این که قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشد.»

تبصره 1 (الحاقی 11/3/1376) (*)ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون‌، میزان‌سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 1 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

تبصره 2(الحاقی 11/3/1376)(*)ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت‌مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک‌براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان‌می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 1 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

تبصره 3 (الحاقی 11/3/1376)(*)ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن‌یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحدمسکونی‌، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن‌قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است‌.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 1 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

ماده 5 ـ انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که به‌قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یاپیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات‌بازرگانی غیر مربوط به‌کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6 ـ چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجودنداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به‌قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره ـ نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام‌تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها درساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای‌این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 ـ هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین‌متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده‌از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه‌مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبوربه تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام‌معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که‌در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 ـ در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی‌که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفندمدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب ننمایند طرز انتخاب‌مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به‌مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون‌تعیین خواهد شد.

ماده 9 ـ هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون‌و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری ازقسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین‌حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یاشکل در یا سردَر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که درمرئی و منظر باشد بدهند.

ماده 10 ـ هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت‌مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان‌روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گرددمگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل‌دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان‌نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام‌و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی‌مخارجی که جنبه مشترک دارد، و یا به علت طبع ساختمان یاتأسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هرمالک‌به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چندآن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرفنظر نماید.

ماده 10مکرر (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359)(*)ـ در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده ازپرداخت‌سهم خوداز هزینه‌های مشترک‌ازطرف‌مدیر یا هیأت مدیران‌وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.

هر مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیران می‌توانند به‌تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک ازقبیل شوفاژ، تهویه مطبوع‌، آب گرم‌، برِ، گاز و غیره به او خودداری‌کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده‌کننده همزمان اقدام به تصفیه‌حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یاهیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده‌اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای‌اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت‌مدیران موظف می‌باشند که به محض وجوه مورد مطالبه یا ارائه‌دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

زیرنویس:

*) ماده 10 مکرر الحاقی به موجب «ماده واحده قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها ‌مصوب 2/11/1351 شورای انقلاب » به قانون فوق الحاق و به موجب «‌لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب 17/3/1359 شورای انقلاب» اصلاح گردید.

متن ماده 10 مکرر قبل از اصلاح:

«در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک نظر مدیر یا هیأت مدیران در این مورد با ذکر مبلغ قابل پرداخت و‌صورت ریز آن وسیله اظهارنامه ابلاغ می‌شود. ‌هرگاه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپردازد و گواهی تقدیم دادخواست موضوع تبصره 2 این ماده را نیز به مدیر یا هیأت‌مدیران تسلیم ننماید پس از انقضای مدت مذکور اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول آن اجراییه صادر خواهد‌کرد. ‌عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.»

تبصره 1 (الحاقی 11/3/1376)ـ در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یامؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه قضائی‌شکایت کنند. دادگاهها موظف‌اند این گونه شکایات را خارج ازنوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به‌مجموع ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع‌مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات‌، موکول به پرداخت هزینه‌های معوِواحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیزهزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 2 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است و این تبصره مقدمتا" به عنوان تبصره 1 به تبصره‌های بعد از خود اضافه شد.

تبصره 2 (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359) (*) ـ رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت‌مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌های‌مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده‌باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

زیرنویس:

*) این تبصره به موجب «ماده واحده قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها ‌مصوب 2/11/1351 شورای انقلاب » الحاق و به موجب «‌لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب 17/3/1359 شورای انقلاب» از جهت متن اصلاح گردید و سپس به موجب ماده 2 ‌قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی شماره آن از 1 به 2 تغییر یافت.

متن تبصره 1 قبل از اصلاح:

«رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید‌ضمیمه تقاضانامه صدور اجراییه مدیر یا هیأت مدیران گردد.»

تبصره 3 (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359) (*) ـ نظر مدیر یا هیأت مدیران ظرف ده روز پس ازابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل‌اعتراض است‌.

دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین‌دادرسی‌مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد این رأی قطعی است‌. درمواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذشده‌، رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه به محض‌وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف‌گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

زیرنویس:

*) این تبصره به موجب «ماده واحده قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها ‌مصوب 2/11/1351 شورای انقلاب » الحاق و به موجب «‌لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب 17/3/1359 شورای انقلاب» از جهت متن اصلاح گردید و سپس به موجب ماده 2 ‌قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی شماره آن از 2 به 3 تغییر یافت.

متن تبصره 2 قبل از اصلاح:

‌تبصره 2 - نظر مدیر یا هیأت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه بخش محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است.‌دادگاه بخش خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.‌احکام دادگاه مزبور در صورتی که محکوم به در هر مورد از پنجاه هزار ریال تجاوز نکند قطعی است و زائد بر آن فقط قابل پژوهش می‌باشد.

تبصره 4 (الحاقی 17/3/1359 و اصلاحی 17/3/1359)(*)- در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشرک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به‌پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می‌باشد.

زیرنویس:

*) این تبصره به موجب «‌لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب 17/3/1359 شورای انقلاب» به ماده 10 الحاق گردید و سپس به موجب ماده 2 ‌قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی شماره آن از 3 به 4 تغییر یافت.

تبصره 5 (الحاقی 9/4/1358 و اصلاحی 11/3/1376)- مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه‌های مشترک مربوط به حفظ و نگهداری اعیانات و تأسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک‌ها و مجتمع‌های مسکونی که فاقد شهرداری می باشند قابل اجرا و اعمال می باشد. نحوه تشخیص هزینه‌ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.

زیرنویس:

*) این تبصره قبلا" به عنوان «لایحه قانون الحاق یک تبصره به عنوان تبصره 3 به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 9/4/1358 تحت شماره 2264/7 مورخ 25/4/1358» وضع و سپس به موجب ماده 2 ‌قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 شواری انقلاب اسلامی شماره آن به 5 تغییر یافت.

متن ماده تبصره قبل از اصلاح:

«مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه‌های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تأسیسات‌اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرکها و مجمتع‌های مسکونی که فاقد شهرداری می‌باشند قابل اجرا و اعمال می‌باشد.‌نحوه تشخیص هزینه‌ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.»

ماده 11 ـ دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این‌قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت‌وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مأمور اجرای این قانون است‌.

ماده 12 (الحاقی 11/3/1376)(*)ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم‌هر نوع سند انتقال‌، اجاره رهن‌، صلح‌، هبه و غیره گواهی مربوط به‌تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران‌ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا باموافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های‌معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی‌قید نمایند.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 3 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

ماده 13(الحاقی 11/3/1376)ـ در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان‌رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هردلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یاضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی درتجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی‌مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه‌، با تأمین مسکن‌استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌می‌ورزند نسبت به تجدیدبنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام‌عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های‌انجام شده‌، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که‌برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها، ازجمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب‌کارشناسان‌، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت‌مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 3 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

تبصره 1 ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف‌مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 3 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

تبصره 2ـ چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری‌، اقدام به‌تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدیدبنا نکند، حسب‌درخواست مدیر یا مدیران مجموعه‌، رئیس دادگستری یا رئیس‌مجتمع قضائی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط‌سایر مالکان‌، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 3 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

ماده 14 (الحاقی 11/3/1376)ـ مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به عنوان یک‌واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به‌تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین‌و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم‌اقدام و بروز آتش سوزی‌، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت‌وارده می‌باشند.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 3 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

ماده 15(الحاقی 11/3/1376)ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست‌.

زیرنویس:

*) الحاق به موجب ماده 3 قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفته است.

منابع ‌الحاقات و اصلاحات:

• قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 منتشره در در روزنامه رسمی شماره 15239- 8/4/1376

• ‌لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب 17-3-1359

• لایحه قانونی الحاق یک تبصره به عنوان تبصره 3 به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ‌مصوب 9/4/1358

‌• قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها ‌مصوب 2/11/1351 

منبع: دائرة‌المعارف حقوقی دادگستر (در دست تهیه علیرضا مرادی و همکاران)