م.ق265) اعتبار معامله قولنامه ای نسبت به مال غیرمنقول

سئوال از آقای کاویانی 

با تشکر از شما، باغی موروثی که رسما انحصار ورثه نشده ولی قولنامه ای بین وراث تعیین ملکیت شده است.بخشی از این باغ بصورت قولنامه ای معتبر که فرم آن از سوی شهرداری محل تهیه شده است خریداری شده .در قولنامه اشاره ...

به شماره سند نشده است و فقط نوشته شده که این باغ دارای قولنامه میباشد .حالا برای گرفتن سند برای بخشی از کل باغ که از یکی از ورثه خریداری شده چه راه حلی پیشنهاد میشود چون وراث با هم اختلاف دارند و حاضر به انحصار ورثه نیستند و اکنون ۵ سال از خرید آن باغ می گذرد.ایا احتمال سند معارض دارد.

امکان دارد که پس از گذشت زمان ۵ سال باز معارضی پیدا شود. ضمنا من در باغی که خریدم دیوار کشی و اطاق هم ساخته ام و کاملا؛ محصور است.با تشکر از شما

پاسخ- با سلام

حسب توضیحاتی که ارائه فرمودید باید بر آن بود که معامله واقع میان شما و فروشنده بر اساس اصل صحت قراردادها، صحیح و بر مبنای اصل قابل استناد بودن قراردادها، در برابر اشخاص ثالث، و از جمله سایر وراث قابل استناد می باشد. عقد بیع از عقود رضایی است که به صرف ایجاب و قبول فروشنده و خریدار تحقق می یابد، هرچند بر اساس صریح ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 نسبت به اراضی دارای سابقه ثبتی، دارنده سند مالک شناخته می شود لکن رویه عملی مراجع قضایی پذیرش اسناد عادی انتقال نسبت به اراضی مزبور است مشروط بر آنکه با سند رسمی شخص ثالثی مواجه نگردیم.

شما می‌توانید به طرفیت احد از ورثه که به عقد بیع بخشی معین از باغ موروثی را با مالکیث مشاعی به شما انتقال داده است،دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی تقدیم نمایید. محکمه پس از ارجاع امر به کارشناسی و احراز شمول مبیع بر میزان قدرالسهم فروشنده (احد از ورثه) از باغ، ضمن پذیرش خواسته شما، مبادرت به صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی خواهد نمود. این در فرضی است که ملک محصور سابقاً به عقد بیع یا سایر عقود تملیکی به شخص ثالثی منتقل نشده باشد و الا اگر نسبت به ملک مزبور قبلاً معامله‌ای صورت گرفته و عین مبیع به ثالث انتقال یافته باشد، معامله مقدم با لحاظ شرایط صحت معاملات و نفوذ آنها معتبر بوده و معامله دوم ، فضولی و غیرنافذ خواهد بود و نفوذ و صحت آن منوط بر اجازه منتقل‌الیه اولیه خواهد بود.همچنین است اگر فروشنده بیش از قدر‌السهم خود از باغ موصوف را مورد معامله قرارداده باشد.

زیرنویس:

با این توضیح که باغ موصوف به عنوان مال موروثی از اموال مشاعی محسوب و ورثه در مالکیت آن، شریک یکدیگر می‌باشند، توجه شما را به موادی از قانون مدنی جلب می نماییم:

ماده 574 - شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که درنتیجه امتزاج یا ارث حاصل می شود.

 ماده 575 - هریک ازشرکاءبه نسبت سهم خوددرنفع وضررسهیم می باشدمگر اینکه برای یک یاچندنفرازآنهادرمقابل عملی سهم زیادتری منظورشده باشد.

ماده 581 - تصرفات هریک ازشرکاءدرصورتی که بدون اذن یاخارج ازحدود اذن باشدفضولی بوده وتابع مقررات معاملات فضولی خواهدبود.

ماده 582 - شریکی که بدون اذن یادرخارج ازحدوداذن تصرف دراموال شرکت نمایدضامن است .

 ماده 583 - هریک ازشرکاء می تواندبدون رضایت شرکاءدیگرسهم خودرا جزءیاکلابه شخص ثالثی منتقل کند. ماده 584 - شریکی که مال الشرکه دریداوست درحکم امین است وضامن تلف ونقص آن نمی شودمگردرصورت تفریط یاتعدی.

 ماده 585 - شریک غیرماذون درمقابل اشخاصی که باآنهامعامله کرده مسئول بوده وطلبکاران فقط حق رجوع به اودارند.

ماده 589 - هرشریک المال می تواندهروقت بخواهدتقاضای تقسیم مال مشترک رابنمایدمگردرمواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یاشرکاء به وجه ملزمی ملتزم برعدم تقسیم شده باشند.

ماده 590 - در صورتی که شرکاء بیش از دو نفر باشند ممکن است تقسیم فقط به نسبت سهم یک یا چند نفر ازآنها بعمل آید و سهام دیگران به اشاعه باقی بماند.

ماده 591 - هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشدکه در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد. ماده 592 - هرگاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بی ضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار می شود و اگر برعکس تقاضا از طرف غیرمتضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمی شود.

ماده 593 - ضرری که مانع ازتقسیم می شودعبارت است ازنقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاقابل مسامحه نباشد.

ماده 602 - هرگاه بعدازتقسیم معلوم شودکه مقدارمعینی ازاموال تقسیم شده مال غیربوده است درصورتی که مال غیردرتمام حصص مفروزا به تساوی باشد تقسیم صحیح والاباطل است .