م.ق268)وضعیت حقوقی استفاده از پارکینگ مشاع

سئوال از آقای جمشید

با سلام و احترام

من از سایت شما خیلی لذت بردم و  سوال حقوقی داشتم ،

مدت 3 سال یک واحد آپارتمان با پارکینگ مشاع در مجتمع 14 واحدی خریده ام با توجه به اینکه 11 جا پارکینگ بصورت مشاع کامل وجود دارد ساکنین قدیمی اقدام به حفاظ کشی و محصور کردن فضا پارکینگ بنفع خود نموده و قفل هم گذاشتند و در جواب ...

اعتراض اینجانب میگویند چون از ساکنین قدیمی هستیم قانون عرف این حق را به میدهد تا این مکانها را در اختیار داشته باشیم لطفا راهنمایی فرمایید چه کار کنم تا به حق استفاده از مکان مشاعات پارکینگ برسم . ضمنا در سند حق استفاده از  مشاعات آمده است .

اگر جواب اینجانب را به email ارسال کنید خیلی ممنون هستم.

  با تشکر

 پاسخ :

با سلام به شما بازدیدکننده محترم، بدواً قبل از ورود به مباحث قانونی در قوانین موضوعه سفارش می شود با وساطت مدیر یا مدیران محترم آپارتمان نسبت به حل و فصل موضوع متنازع فیه اقدام نمایید که اخلاقاً جهت استمرار دوستی ها مثمرثمرتر از هر قانون نوشته و نانوشته است. امّا اگر اقدامات معنونه منتج به نتیجه رضایت بخشی نگردیده می توانید به استناد موادی از قانون تملّک آپارتمان ها، قانون مدنی، قانون مجازات اسلامی و قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی که متعاقباً به آگاهی تان می رسد در دادگاه صالحه اقامه دعوی نمایید. مقنن به شما اختیار داده است که از طرق شکایت کیفری و اقامه دعوی حقوقی به حقوق خود دست یابید.

      اگر مایل به به شکایت کیفری هستید به اطلاع می رساند عمل تجاوز به حقوق شما در راستای عدم دستیابی به استفاده از پارکینگ مشاع که بنا بر اظهارات جناب عالی در سند ملک موصوف حق استفاده از پارکینگ مشاع برای شما محفوظ مانده است از مصادیق محرز تصرّف عدوانی در ماده 690 قانون مجازات اسلامی است. ماده موصوف اذعان می دارد: هرکس به وسیله صحنه سازی از قبیل پی کنی ، دیوارکشی ، تغییر حدفاصل ، امحای مرز ، کرت بندی ، نهرکشی ، حفرچاه ، غرس اشجار و زراعت وامثال آن به تهیه آثار تصرّف در اراضی مزروعی اعم ازکشت شده یا در آیش زراعی ، جنگلها و مراتع ملی شده ، کوهستانها ، باغها قلمستانها ، منابع آب ، چشمه سارها ، انهارطبیعی و پارکهای ملی ، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری وکشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکتهای وابسته به دولت یا شهرداریها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام المنفعه اختصاص یافته یا اشخصاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرّف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگری  مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذیصلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرّف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرّف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.

تبصره 1 - رسیدگی به جرائم فوق الذکر خارج از نوبت به عمل می آید و مقام قضایی با تنظیم صورت مجلس دستور متوقف ماندن علمیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد .

تبصره 2 - در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادرخواهد شد، مدعی می تواند تقاضای خلع ید و قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.

       همانگونه که در ماده موصوف صراحتاً به کسی که در خصوص ملکی که برای استفاده اشخاص حقیقی بنا گردیده و کسی به منظور تصرّف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگران مبادرت به دیوارکشی یا حصارکشی نماید اشاره شده است، اقدام ساکنین آپارتمان در خصوص پارکینگ مشاع مبنی بر دیوارکشی ، محصور کردن و تصرّف، منطبق بر موارد مذکور در ماده 690 ق.م.ا بوده و در صورت طرح شکایت کیفری از جانب شما علیه ساکنین متصرّف، دادگاه صالحه موظف به رفع تصرّف عدوانی و تعقیب و مجازات خاطیان مستند به مواد مقرّر در قوانین موضوعه خواهد بود. توضیحاً اینکه در ماده موصوف (690ق.م.ا) لفظی مبنی بر دلالت آن بر مشاع بودن یا نبودن ملک مورد تصرّف یا سهیم بودن یا نبودن خاطی در ملک موصوف یافت نشده و فقط صراحتاً به محصور کردن و تصرّف ملکی که دیگری حق استفاده از آن دارد اشاره داشته است. از طرفی طبق مفاد «اصاله الاطلاق» صرف احتمال وجود قید از منظر مقنن برای دخیل کردن آن در معنا تا هنگامی که وجود قیدی محرز نشده باشد باید آن را نادیده گرفته و لفظ را بر معنای مطلق خود حمل می کنیم، لذا بر اساس همین اصل، الفاظ محصور کردن و تصرّف در ماده موصوف را مشتمل بر مشاع بودن یا نبودن آن دانسته و ماده مزبور را منطبق بر موضوع معنونه در سئوال مطروحه می دانیم. علی ایحال عمل ساکنان قدیمی آپارتمان در خصوص پارکینگ مشاع صراحتاً مشمول مجازات خاطیان در خصوص تصرّف عدوانی است.

      از طرفی دیگر و از منظر حقوقی، قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیات بعدی قسمت های اختصاصی و مشترک آپارتمانها را برای ساکنین به صراحت مشخص نموده و تکالیف آنها را نسبت به هم در خصوص قسمت های مشترک که موضوع متنازع فیه در سئوال شماست معین نموده است. ماده 2 قانون تملّک آپارتمان ها اظهار می دارد: قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلّق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. فارغ از منطوق ماده موصوف و بنا بر مفهوم ماده اخیرالذکر، پارکینگ که از قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود به نسبت قسمت اختصاصی به شما نیز تعلّق دارد و از آنجا که در سند مالکیت، پارکینگ موصوف، ملکِ اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین قدیمی تلقی نشده همچنان مشترک بودن پارکینگ آپارتمان به قوّت خود باقی است. بند «الف» نظریه شماره 2270/7 – 31/3/83 اداره کل حقوقی پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان به شمار آورده و این در صورتی است که ماده 3 و 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی صراحتاً !!! پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان برنشمرده امّا از مفهوم بند «خ» از ماده 4 آیین نامه مزبور استنباط می شود از آنجا که پارکینگ جزء محوطه ساختمان بوده و در سند مالکیت ساکنین آن آپارتمان، جزء قسمت های اختصاصی ثبت نشده است پارکینگ مذکور کماکان جزء قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود.

 ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی: قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.

ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی: قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملّک ‌آپارتمان ها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رخت شویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌ بین قسمتهای ‌اختصاصی‌، مشترک بین‌ آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌ دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

 بند «الف» نظریه شماره 2270/7 – 31/3/83 اداره کل حقوقی: الف) قانون تملّک آپارتمان ها در بعضی موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است به طوری که قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق برخلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده 3 این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین بر می آید که حقوق مالکانه قسمت های اخصاصی و اشتراکی که در مواد 1 و 2 به آن اشاره شد قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع از آن نیست که هر مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمت های مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی در قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملّک آپارتمان ها ندارد. 

      مضافاً اینکه ماده 31 از قانون مدنی به صراحت حقوق مالک نسبت به مال خود را محترم شمرده و هرگونه اقدامی خلاف آن را منطبق بر قانون و مراد مقنن ندانسته است. ماده 31 ق.م اشعار می دارد: «هیچ مالی را از تصرّف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.» لذا از آنجا که شما مشاعاً مالک پارکینگ آن آپارتمان می باشید اقدام ساکنین قدیمی آپارتمان در خصوص بیرون کردن پارکینگ از تصرّف شما غیر قانونی است. همچنین ماده 308 از قانون مدنی تصریح می دارد: غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان . ... با عنایت به اینکه حق استفاده از پارکینگ معنونه از حقوق بلاانکار شما می باشد استیلاء ساکنین قدیمی به نحو عدوان (استیلاء : مصدر باب استفعال از ریشه علو به معنای چیره شدن و تسلّط داشتن) بر حق مسلّم شما از مصادیق این ماده از قانون مدنی به شمار رفته و نمونه بارز غصب است. در ماده 308 ق.م به استیلاء بر ملک غیر اشاره نداشته بلکه به استیلاء بر حق غیر اصرار دارد که اگر در ماده مزبور استیلاء بر ملک غیر حائز اهمیت می بود عمل ساکنین قدیمی آپارتمان دیگر از مصادیق غصب نبود چون پارکینگ نسبت به دیگر ساکنین آپارتمان، ملک غیر نبوده بلکه آنها نیز مشاعاً مالک آن محسوب می شوند. لذا با عنایت به تصریح مقنن به استیلاء بر حق غیر، عمل غاصبانه ساکنان قدیمی در حق شما از مصادیق بارز غصب در ماده 308 قانون مدنی است. ضمناً مواد 515 و 519 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در صورت طرح دعوی از جانب شما به طرفیت متصرّفین، جبران کلیه خسارات دادرسی توسط آنان به نفع شما را تصریح نموده است که می بایست توسط ساکنین قدیمی بعد از صدور حکم له شما و قطعیّت آن پرداخت گردد.

ماده 515 ق.آ.د.م:  خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا بطور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.

خوانده نیز می تواند خسارتی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید.

دادگاه در موارد یاد شده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تأدیه خسارت ملزم خواهد نمود.

در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.

تبصره 1 - در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست .

تبصره 2 - خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تأخیر تأدیه در موارد قانونی، قابل مطالبه می باشد.

ماده 519 ق.آ.د.م: خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که بطور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.

منصور باشید و مانا.