چگونگی محاسبه اجاره بهای جدید طبق جدول ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی

تهیه و تنظیم : پروانه اسپهبدی

برای اینکه آقایان قضات و وکلای دادگستری و سایر علاقمندان و اشخاص ذینفع با نحوه استفاده از جدول ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی که کاربرد آن جنبه قانونی یافته است،آشنائی بیشتری داشته باشند ابتدا مختصری به عنوان تعریف و چگونگی تهیه شاخص بیان داشته و سپس به نحوه تعدیل و محاسبه اجاره بهای جدید می پردازیم.  

تعریف شاخص: شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی، معیار سنجش تغییرات قیمت تعداد ثابت و معینی از کالاها و خدمات است که توسط خانوارهای شهرنشینی ایرانی به مصرف می رسد. این شاخص به عنوان وسیله ای برای اندازه گیری سطح ....

عمومی قیمتهای خرده فروشی ـ یکی از بهترین ضوابط سنجش قدرت خرید پول داخلی کشور و تغییرات هزینه زندگی به شمار می آید.

شاخص در مفهوم فوق در تعدیل میزان دستمزدها و حقوها خواه در قراردادهای دو یا چند جانبه و خواه در دعاوی حقوقی نقش مهمی ایفا می کند و مهمترین معیار سنجش میان تورم در اقتصاد داخلی به شمار می آید.  

پوشش شاخص: پوشش جغرافیائی، خصوصیات جمعیتی که این شاخص برای آنان محاسبه می شود و نیز هزینه هائی که در شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی مورد توجه هستند، درجه اعتبار آن را برای کاربردهای مختلف مشخص می سازد.  

الف – پوشش جغرافیائی : درجه صحت و اعتبار شاخص در ارتباط مستقیم با میزان پوشش جغرافیائی آن است،زیرا تنوع شرایط اقلیمی بدون شک در خصوصیات اقتصادی و اجتماعی مثل عرف و عادت سلیقه و گرایشهای افراد منعکس می شود . باعتبار این دیدگاه در بین شهرها؛  74 شهر بعنوان نمونه انتخاب و مورد بررسی قرار گرفته اند . در انتخاب شهرها کلیه شهرهائی که در سال 1353 بیشتر از یکصد هزار نفر جمعیت داشتند و نیز مراکز استانها با قاطعیت انتخاب گردیده . این تعداد بالغ بر 30 شهر شده است . برای انتخاب شهرهای کوچک نمونه جمعیت پیش بینی شده، مجموع شهرهای کوچک هر استا در سال 1353 بر مرز جمعیتی یکصد هزار نفر تقسیم و باین ترتیب بازا هر یکصد هزار نفر جمعیت یک شهر انتخاب شده است . این تعداد برابر 44 شهر گردیده است . انتخاب شهرهای کوچک در هر استان بر روش انتخاب متناسب Probability proportional to size استوار بوده است.  

ب – پوشش جمعیتی : تعیین خانوارهای مشمول شاخص: کلیه خانوارهائی که مجموع درآمد سالیانه آنها بین 75000 تا 1500000 ریال می باشد شمول شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی می باشد. خانوارهای مشمول شاخص از لحاظ کلیه کل هزینه حدود 81 درصد و از لحاظ تعداد حدود 85 درصد کل خانوارهای شهرنشین در بررسی پایه 1353 بوده اند .  

ج – پوشش هزینه ای : شاخص بهای کالاه و خدمات مصرفی کلیه مخارج مصرفی خانوارهای مشمول شاخص را در بر می گیرد . بنابراین چنانچه اتومبیلی بمنظور استفاده خانوار در بازرگانی و تجارت خریداری شده باشد،هزینه خرید این اتومبیل از هزینه مصرفی خانوارها خارج می شود .  

کالاها و خدمات مشمول شاخص : انتخاب کالاها و خدمات و تعیین ضرایب اهیمت آن بر اساس استفاده از نتایج بررسی بودجه خانوارهای شهری صورت گرفته است . باین ترتیب از مجموع کالاها و خدمات مورد مصرف خانوارها 317 قلم کالا و خدمت در مرحله نهائی انتخاب شده که همه ماهه قیمت آنها از منابع اطلاع نمونع اخذ و تغییرات قیمت آنها مورد سنجش قرار می گیرد.  

معیار انتخاب کالاها و خدمات :

الف – مهمترین ضابطه انتخاب اهمیت نسبی کالا یا خدمات در مجموع هزینه خانوارست .

ب – قابلیت قیمتگیری – اگرچه تعدادی از کالاها دارای اهمیت نسبی قابل ملاحظه ای از هزینه خانوارها بودند با این همه بخاطر مشکلات مربوط به جمع آوری قیمت از انتخاب آنها صرفنظر گردیده است .

ج – روند تغییرات مصرف در آینده – در مورد پاره ای از کالاها انتخاب بر مبنای پیش بینی روند فزاینده مصرف انها در آینده صورت گرفته است .

د- حفظ قابلیت مقایسه شاخص با شاخص گذشته – در جریان انتخاب سعی شده است که قابلیت مقایسه شاخص جدید با شاخصهای قبلی حتی الامکان حفظ شود.

هـ – نیاز به آگاهی بر روند تغییرات قیمت یک کالا یا خدمت معین – انتخاب پاره ای از کالاها با توجه به نیازهای اقتصاد ملی و استفاده کنندگان آمارهای قیمت صورت گرفته است .

و – مدت زمانی که کالا در بازار موجود است – مشکلات محاسباتی ناشی از کالاهای فصلی هنگام انتخاب مورد توجه بوده است .

ز- امکان اخذ مشخصات دقیق و کامل .  

منابع اطلاع : پوشش مطلوب نوسانات قیمت یک کالا در سطح شهر مستلزم جمع آوری تعداد مظنّه کافی از نواحی مختلف آن شهر است، زیرا غالبا یک کالا در قسمتهای مختلف شهر با قیمتهای متفاوتی بفروش می رسد و نوسان این قیمتها نیز لزوما یکسان نیست. باین جهت تعداد منابع اطلاعی که قیمتها از آن جمع آوری می شود و چگونگی پراکندگی آنها در سطح شهر از عوامل مهمی است که می تواند در نشان دادن تغییرات صحیح سطح عمومی قیمتها موثر واقع شود .  

نحوه جمع آوری اطلاعات : جمع آوری اطلاعات در کلیه شهرها از طریق مراجعه مستقیم آمارگیران بانک مرکزی ایران ومصاحبه با صاحبان منابع اطلاع با استفاده از پرسش های دقیق صورت می گیرد. در جمع آوری اطلاعات از آمارگیران اقتصادی خواسته شده است که تنها قیمتهای عملی فروش را جمع آوری نمایند و از اخذ قیمتهای زسمی خودداری بعمل آورند. در بعضی موارد نیز برای اندازه گیری تغییرات احتمالی قیمت به خرید عملی کالا اقدام می گردد.  

زمان قیمت گیری : دوره قیمت گیری از بیست و پنجم ماه قبل شروع می شود و تا بیستم ماه بعد ادامه پیدا می کند . آمارگیران اقتصادی در دوره های معینی از ماه که برای هر یک از منابع اطلاع در طول سال ثابت است به منبع اطلاع مذکور مراجعه می کنند و قیمت عملی فروش کالاها و خدمات مورد نظر را سئوال و ثبت می نمایند . توزیع زمانی منابع در طول ماه بنحوی است که جمع آوری قیمت یک کالا در طول دوره قیمتگری انجام می شود .  

روش محاسبه شاخص: شاخص بها کالاها و خدمات مصرفی شاخص موزونی از درصد تغییر قیمت تعداد ثابت و معینی از کالاها و خدمات مورد مصرف خانوارهای شهری است. ضرایب اهمیتی که برای موزون کردن شاخس بکار می رود. عبارت از متوسط هزینه های سالانه خانوارهای مشمول شاخص برای کالاها و خدمات مصرفی می باشد.  

فرمول محاسبه شاخص: فرمولی که برای محاسبه شاخص بکار می رود فرمول لاس بیرز است که برا ی سهولت محاسبات تغییراتی در آن داده شده است بدون اینکه این تغییرات در اصل فرمول دگرگونی ایجاد نماید.  

زمان انتشار شاخص : تلاش مستمر در جهت تسریع انتشار نتایج شاخص بهای کالاها خدمات مصرفی استفاده از ماشین های الکترونیک را در محاسبات ضروری ساخته است. نتایج شاخس در سطح گروههای اصلی فرعی و کلیه اقلام پس از 20 روز از پایان هر مان انتشار می یابد.  

انتشار شاخص در سطح گروهها مختلف شهری: نتابج شاخص برای شهرهائیکه در سال 1348 بیش از یکصد هزار نفر جمعیت داشته اند که تعداد آنان 12 شهر است بطور مجزا محاسبه و منتشر می شود .

برای بقیه شهرها سه گروه شاخص تحت غنوان شاخص شهرهای بزرگ شاخص شهرهای کوچک رویهم و شاخص کل مناطق شهری محاسبه می شود . بجز 12 شهر بزرگ که یکبار بصورت انفرادی و یکبار بصورت 12 شهر بزرگ محاسبه و منتشر می شود برای بقیه شهرها (62 شهر) شاخص شهرهای کوچک و برای مجموع 74 شهر شاخص کل مناطق شهری محاسبه و منتشر می شود .  

کاربرد شاخس در دعاوی موجر و مستاجر :

طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر مصوب مرداد ماده 1356: (موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی با تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط بر اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین با تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد.دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم بر تعدیل اجاره بها خواهد داد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

توجه به ماده فوق می رساند که:

اولا – چنانچه اشخاص در مورد اجاره بهای واحد مسکون اختلاف داشته و راسا اقدام به افزایش یا کاهش مال الاجاره ننمایند،دادگاه بعد از رسیدگی بر موازین قانونی بر اساس جدول شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران اقدام به تعیین اجاره بها می نمایند .

ثانیا – منظور از شاخص کل بهای کالاها و خدمان مصرفی برای کل کشور است.کلیه شهرها شاخص علیحده و مستقلی تهیه نمی شود و در نتیجه اگر شاخص بصورت یک شهری ملاک عمل قرار می گرفت با اشکال مواجه می گردید. خوشبختانه موضوع مورد توجه قرار گرفت و هیئت عمومی دیوان عالی کشور در یک رای وحدت رویه ای اعلام کرده : (مراد از عبارت شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 2536 شاهنشاهی بنا به اطلاق و عموم عبارت مزبور و نظر باینکه مطلق نیز منصرف به فرد اکمل است شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی درمناطق شهری ایران است نه شاخس هر شهر- بنا بر این نظر شعبه هفتم دادگاه شهرستان تهران مبنی بر اینکه شاخص کل کشور ملاک محاسبه و تعدیل اجاره بها قرار گرفته صحیح است. این رای طبق ماده 3 اضافه شده به قانون ائین دادرسی کیفری لازم الاتباع است .  

نحوه تعدیل و محاسبه اجاره بهای جدید: اکنون که شاخص تعریف و کاربرد قانونی آن توضییح داده شد با ذکر مثالی نحوه تعدیل و محاسبه اجاره بهای جدید توضیح داده می شود:

اگر اجاره بهای یک واحد مسکونی در تیر ماه 1352 (زمان انعقاد قرار داد و یا آخرین ماه مورد توافق) مبلغ 10000 ریال در ماه تعیین شده باشد جهت تعدیل اجاره بها در امرداد 1357 کافی است،مبلغ 10000 ریال را در نسبتی که از تقسیم عدد شاخص امرداد 1357 بر عدد شاخص تیر ماه 1352 بدست میاید،ضرب نمائیم. رقم حاصل اجاره بهای تعدیل شده از امرداد 1357 ببعد خواهد بود .

همانطوریکه در جدول ملاحظه می شود،عدد شاخص امرداد 1357 رقم 4/170 و عدد شاخص تیر ماه 1352 معادل 5/82 می باشد . از تقسیم عدد 4/170 به عدد 5/82 رقم 065/2 بدست می آید که اگر در اجاره بهای قبلی یعنی 10000 ریال ضرب شود،حاصل آن رقم 20650 خواهد بود که اجاره بهای جدید از امرداد 1357 محسوب خواهد شد.

در جدول اعداد ماهانه شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران در سالهای 1357 – 1315 بر پایه 100 – 1353 درج شده است .

منابع:

پاورقی : 1- رای شماره 114 مورخ 20/12/1356 هیئت عمومی دیوان عالی کشور