م.ق28)دعوی افزار مال مشاع

سوال:

قاضی محترم جناب آقای دادگستر

ضمن عرض سلام و احترام

پدرم در سال 1350 فوت  نمودند و یک قطعه زمین  بعنوان  ماترک  از  ایشان باقی ماند . در سال 1360 به محل ملک  مراجعه  نمودم  که  فروشنده زمین مذکور که  خود  متصرف زمین نیز  می باشد، گفتند  قسمتی  از  پلاک  فوق بعنوان اراضی ملی اعلام گردیده است و  زمین  واگذاری به پدر شما هم  در قسمت اراضی ملی می باشد و  ربطی به تصرفات من  ندارد . لذا  در  سال 1360 درخواست افراز سهم مشاعی خود را در پلاک مذکور  از دادگاه نمودم که پس از طی مراحل قانونی و نظریه کارشناس مبنی بر اینکه قسمت ملی باید از همه  مالکان  کسر  گردد و  مستثنیات نیز  باید به  همین  ترتیب  بین مالکان ....

تقسیم گردد – دادگاه محترم  بدلیل ملی  شدن بخشی  از زمین رای به عدم قابلیت افراز صادر کردند .

سپس در  سال 1383  دادخواست خلع  ید به  میزان سهام  مشاعی را  به دادگاه تقدیم کردم  و قسمت مشخصی از زمین را که در زمان حیات  مرحوم پدرم در تصرف  ایشان بود و  به کشت  و  زرع می پرداختند  را بعنوان اراضی تصرفی معرفی کردم و با توجه به اینکه از زمان فوت  پدرم  هیچ گونه تصرفی در ملک نداشته ام  در حین  اجرای  قرار  تحقیقات محلی توانستم دو نفر  از همسایگان ملک را جهت ادای گواهی حاضر که در  مقابل  خوانده  4  نفر را بعنوان گواه معرفی و علی رغم نظریه مثبت کارشناس دادگستری  سرانجام دادگاه محترم به دلیل عدم احراز تحویل و تصرف مفروزی زمین به پدر اینجانب دعوی ما را رد کردند.

در زمین مذکور که مشاع است حدود نیمی از آن ملی اعلام شده و دو نفر از مالکان به میزان اسناد مالکیت مشاعی ( بنچاق ) قبل از ملی شدن  اراضی ( و حتی بیشتر ) تصرفات  دارند و  بنده و مالک  دیگری هیچ  تصرفی در ملک مذکور نداریم . ضمنا یکی از مالکان  قسمتی از  ملک  خود را  واگذار کرده  و مالک جدید طبق  ماده 147 سند  گرفته  است ولی  بقیه ملک هنوز  مشاع است و مفروز نشده است . همچنین  طبق  استعلام  ثبتی  زمین  خریداری پدرم بنامش در جریان ثبت است و سند مشاعی آن نیز موجود است.

حال عده ای از مشاوران محترم می گویند با توجه به  حکم  عدم  افراز و  رد دادخواست خلع ید هر گونه دادخواست دیگری به استناد این دو  رای صادره در دادگاه به  احتمال  قریب  به یقین  محکوم به رد است . ضمنا  درخواست فروش را نیز موثر  نمی دانند .چون  می گویند  به استناد اینکه  قسمتی از ملک ملی شده است دادگاه درخواست فروش را نیز رد خواهد کرد و مدعی هستند به دلیل عدم تصرف  در ملک  کاری نمی توانم بکنم ( برای  قسمت ملی شده درخواست ثبت شده است ).

از شما قاضی محترم خاضعانه  استدعا  می کنم بنده را جهت  احقاق حقم راهنمایی فرمایید .با تشکر

 و من الله التوفیق- شهلا. اس.اس.پی

پاسخ: 

در سئوال دقیقا  مشخص نیست که آیا ملک  خریداری  شده  مفروز  بوده  یا مشاع؟. چنانچه مفروز بوده وقسمت مفروزی شما به عنوان اراضی ملی اعلام شده باشد و بعد از اعتراض به نظریه هیات مربوطه  ادعای مالکیت  براساس سابقه کشت وزرع و این که جزء اراضی ملی نیست، اثبات نشود؛ ادعای دیگری متصور نیست؛ لیکن چنانچه مشاع بوده باشد- همانگونه که از ذیل سئوال  بر می آید- نسبت به  قسمتی که به  عنوان  اراضی ملی قلمداد شده است  نه  شماونه سایرمالکین حقی نخواهند داشت ولی نسبت به  مابقی به نسبت سهم مالکانه مشاعا" مالک بوده و حق تقاضای افراز در صورت قابلیت  افراز و تقاضای فروش مال مشاع راخواهیدداشت به عنوان مثال اگرکل اراضی 1000 مترمربع بوده باشد و 500 متر آن به عنوان  اراضی ملی  قلمداد شده باشد (با تعیین حدود آن)دراین صورت مابقی 500 متربر اساس میزان سهم بین مالکین مشاعی درصورت قابلیت تقسیم، افرازشده والابه فروش می رسد.

ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب22/8/ 1357چنین مقرر میدارد: « افراز املاک مشاع که  جریان  ثبتی انها خاتمه یافته اعم از اینکه دردفتر املاک  ثبت شده یا نشده باشددرصورتی که مورد تقاضای یک یاچندشریک باشد باواحدثبتی محلی خواهدبودکه ملک مذکوردرحوزه ان واقع است...»

با عنایت به ماده فوق و با توجه به اینکه اعلام نموده اید زمین خریداری شده به نام پدرتان درجریان ثبت است لذا ازشمول ماده اول قانون مذکور خارج می باشد و افراز چنین ملکی باتوجه به عمومات قانونی و به موجب مقررات  قانون  مدنی و قانون امورحسبی در صلاحیت عام  دادگاههای دادگستری محل وقوع ملک است که این امر ناشی ازتجویز ماده چهارم قانون افرازو فروش املاک مشاع نیز هست. مطابق این ماده قانونی:« ملکی که به موجب تصمیم  قطعی غیر قابل  افراز  تشخیص شود،با تقاضای هریک ازشرکا به دستور دادگاه شهرستان{درحال حاضردادگاه عمومی} فروخته میشود ».

بنابراین شما می توانید درصورت عدم قابلیت افراز تقاضای فروش ملک مشاع  را- بجزقسمت ملی شده- ازدادگاه بنمایید و صرف درخواست ثبت برای قسمت ملی شده ارتباطی به موضوع  نخواهدداشت.