م.ق105)ضمانت اجرای تخلف مستأجر در پرداخت اجاره بها

سوال از آقای احمد رضا کافی

آپارتمان مسکونی ام را در بنگاه مسکن اجاره دادم. به یک خانواده سه نفره. با پول پیش یک میلیون و اجاره ۴۵۰ هزار تومان. به جای پول پیش چکی به تاریخ ۱۰ روز بعد گرفتم و قرار شد ... با سلام - با اشتباه خودم دچار مشکلی شده ام که اگر مرا برای رفع آن راهنمایی کنید ممنون میشوم.

مبلغ اجاره در اول هر ماه به حساب بانکی واریز شود.مستاجر نشانی و تلفن مورد اجاره را به عنوان نشانی های خود در اجاره نامه نوشت.حال چک ایشان برگشت خورده. تا به حال - حدود ۲ ماه گذشته - هیچ مبلغ اجاره ای را واریز نکرده اند. مورد اجاره نیز بنا به ظاهر و همچنین اطلاع همسایه ها خالی است و مستاجر آن را تصرف نکرده است.

مستاجر نیز کاملا مجهول الامکان است و هیچ اطلاعی از ایشان ندارم. نشانی و تلفنی که در برگه عدم پرداخت بانک وجود دارد نیز واهی و غیرواقعی است.به مراجع مختلف از بنگاه گرفته تا هیات حل اختلاف و دادسرا و دادگاه مراجعه کرده ام. حرف آخرشان این است که فقط میتوانی در مجتمع قضایی شکایت کنی آن هم حتما باید وکیل بگیری و حداقل یک سال هم طول میکشد که حکم تخلیه بدهند. بنابراین بهتر است صبر کنی تا ۱۰ ماه دیگر که موعد اجاره نامه تمام می شود در هیات حل اختلاف تقاضای حکم تخلیه بدهی...

سوال من این است که این حرفها آیا درست است؟ من چکار میتوانم بکنم که این اشتباهم تبعات کمتری برایم داشته باشد؟.

پیشاپیش از جواب و لطف شما تشکر میکنم و به شما به خاطر وبلاگ زیبا و پرباری که دارید تبریک میگویم

پاسخ ازما

باتوجه به اینکه قرارداداجاره ازجمله عقود لازم می باشد که بدون تحقق شرایط قانونی قابل فسخ و انفساخ نیست. مطابق مواد 2و 3 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 صرف عدم پرداخت اجاره بها نیز موجب فسخ قرارداد اجاره نخواهدبود.لذا همچنانکه به شما گفتهاند، تازمان انقضاء مدت اجاره نمیتوانید تقاضای تخلیه آن را نمایید، اما با حلول هریک از اقساط میتوانید دادخواست مطالبه اجورمعوقه راتقدیم نمایید.

بنابراین بهتراست درحین انعقاد عقد اجاره تضمینات کافی اخذ نموده یااینکه درقراردادقیدنماییدکه عدم پرداخت اقساط مال الاجاره درمواعدمقررموجب حق فسخ قرارداد برای شما باشد.

درهرصورت فعلاحق اجاره دادن ملک راتا زمان انقضاء مدت اجاره قبلی ندارید و گرنه اجاره جدید به منزله انتقال منافع ملک(حق سکنی ) غیر به دیگری محسوب گردیه که به عنوان انتقال مال  غیر  - نوعی کلاهبرداری – قابل تعقیب است.

زیرنویس:

ماده 3) پس از انقضای مدت اجاره بنابه تقاضای موجر یا قایم‏مقام قانونی وی تخلیه‏ی عین‏مستأجره‏ی دراجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‏ثبت ظرف یک‏هفته ودراجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‏ی قضائیه انجام خواهد گرفت .

ماده 4) درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض‏الحسنه ویا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه وتحویل مورداجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر ویا سپرده‏ی آن به دایره‏ی اجراست . چنان‏چه موجر مدعی ورود خسارت به عین‏مستأجره از ناحیه‏ی مستأجر ویا عدم پرداخت مال‏الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق وگازمصرفی بوده ومتقاضی جبران خسارات وارده ویا پرداخت بدهی‏های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‏زمان با تودیع وجه یا سند ، گواه دفتر شعبه‏ی دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواستِ مطالبه‏ی ضرر وزیان به میزان مورد ادعا به دایره‏ی اجرا تحویل نماید.دراین‏صورت دایره‏ی اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری وپس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.