حقوق اراضی

مرکز آموزش اداره کل دادگستری استان تهران

آموزش ضمن خدمت قضات

حقوق اراضی

جلسه اول- تقسیم اراضی

سه شنبه 17/2/1378

مدرس: آقای تفکریان - معاون املاک پیشین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

گردآوری: علیرضا مرادی – قاضی دادگستری تهران

اراضی را از چند منظر می توان تقسیم نمود که عبارتند از:

الف- موقعیت و محل اسقرار:

از این جهت اراضی به دو نوع تقسیم می شود:

1- اراضی شهری یا اراضی واقع در محدوده شهر: برابر ماده 2 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است...

در این ماده مراد از شهرک ها،شهرک های مصوب مثل واوان، پرند، پردیس است.مضافا"، اراضی واقع درمحدوده شهر فرقی با اراضی مرکز شهر ندارد.

2- اراضی غیر شهری یا اراضی خارج از محدوده شهری: اراضی که در خارج از محدوده شهر و شهرک ها واقع است.

ب-از نظر بهره برداری

از جهت فوق اراضی را می توان به سه نوع تقسیم نمود:

1- اراضی موات: اراضی که بشر در آن فعالیتی نکرده و سابقه احیا ندارد و کسی درآن دخل و تصرف نداشته است. ماده 3 قانون زمین شهری دراین خصوص مقرر می دارد: « اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 5/4/1358 به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می باشد».

مباحات جزء مباحه است و هر که احیا کند مالک می شود.احیا به منظور تملک باید باشد، مثل حیازت مباحات

از نظر تاریخی اولین بار « ‌قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر ‌مصوب 1347.10.23» بود که گفت زمین های موات در اختیار دولت است.ولی ماه 22 قانون ثبت حاکم بود.قانون مزبور به ماده 22 خدشه وارد نمی کرد. دولت در ماده 22 یعنی حکومت ، قوه مجریه، قوه قضاییه و مقننه است اما نسبت به آن دسته اراضی که اسنادی آنها هنوز سند صادر نشده بود، چرا.

2- اراضی بایر: اراضی که زمانی احیا شده بود ولی بعدا" معطل مانده است و دیگر کشت و زرع و فعالیتی در آن نشده است و مورد بهره برداری نیست. مثلا" در 10 سال قبل کشت و زرع در آن بود و مالک اعراض نیز نکرده است اما دیگر در آن فعالیتی نیز ندارد.

ماده  4 قانون زمین شهر ی در این خصوص بیان می دارد « اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد».

گاهی مرز اراضی بایر از موات چنان نزدیک است که تشخیص آن دو حتی برای کارشناسان نیز بسیار دشورار می گردد.

3- اراضی دایر: اراضی که آباد و احیا شده و در حال حاضر نیز مورد بهره بردای است مانند باغ و اراضی آیش.ماده 5 قانون زمین شهری مقرر می دارد « اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفا اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد».

اراضی موات با توجه به قوانین فعلی دراختیار دولت جمهوری اسلامی ایران است. ماده 6 قانون زمین شهری دراین خصوص مقرر می دارد: « کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد».  

اراضی بایر و دایر مالک خاصی دارد.عمده اختلاف در ارتباط با تشخیص اراضی موات از بایر و دایر است.ماده 8 قانون زمین شهری بیان می دارد: «  کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می باشد».

اراضی ملی

مراتع و جنگل هاست و ویژگی خاص خود را دارد.

در مقایسه اراضی ملی و موات باید گفت:اراضی ملی قابلیت استفاده دارد ولی موات هیچ قابلیت استفاده ندارد.مرتع در آن گونه های جنگلی و گیاهان جنگلی برای دام است. ‌ماده 64 ‌قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلها و مراتع ‌مصوب 1346.5.25مقرر می دارد« مساحت مراتع مذکور در بند ب ماده 4 قانون ملی شدن جنگلها حداکثر تا دو برابر مساحت اراضی مزروعی و آیش و باغات و قلمستان‌خواهد بود. ‌تبصره - دامداران دهات و مزارع مربوط مجاور موضوع ماده فوق در استفاده از مراتع مازاد با رعایت مقررات و قوانین حق تقدم خواهند داشت» .

پس تا دو برابر دراختیار دامدار قرار گیرد، اما نمی تواند تغییرات در آن دهد فقط به همان کیفیت می تواند از آن استفاده نماید.

حواشی بحث

رونوشت سند

 عبارت: «ثبت در دفتر سند» یعنی که سند مالکیت نیز صادر شد .چون سند مالکتی مطابق دفتر فوق تهیه و تحویل مالک می شود. سندمالکیت رونوشت از دفتر املاک است.اوراق ثبتی معمولا" رونوشت است.

ماده 14 نظام نامه دفاتر رونوشت سند نکاحیه  را بیان داشت تنها فرق آن با سایر رونوشت ها در این است که وارد کردن اطلاعات در دفتر نکاحیه است و گرنه رونشت عادی نیز گواهی شود، معتبر است.

ماده 74 قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 1311 « سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر».

در خصوص سند باید گفت نقشه کاداست، نقشه است ولی سند نیست. درماده 156 قانون ثبت اسناد و املک می گوید «‌ به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد.‌اداره امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده‌دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.

‌تبصره 1 - در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این ماده و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه در مراجع قضایی‌رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد شد.

‌تبصره 2 - نسبت به املاکی که نقشه رسمی کاداستر تهیه شده است صاحبان املاک مزبور می‌توانند با پرداخت یک هزار ریال تقاضای الصاق نقشه‌مزبور را به سند مالکیت خود بنمایند.

‌تبصره 3 - حدود وظایف و تشکیلات اداره امور املاک از جهت تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر و همچنین اجرای مقررات این قانون به موجب‌آیین‌نامه وزارت دادگستری خواهد بود»

پس به نقشه باید ترتیب اثر داده شود حتی اعتبار آن بیشتر از سند است.

مقایسه تعریف سند رسمی در قانون ثبت و قانون مدنی

قانون مدنی یک قانون عام است ولی قانون ثبت یک قانون خاص است.اول باید به قانون خاص رجوع شود واگر حکمی نبود به قانون خاص رجوع می شود مگر حکمی نباشد، همچنانکه در مورد شرکت های تجاری وقتی حکمی در  قانون تجارت است به قانون مدنی رجوع نمی شود.

اعتبار اسناد

اسناد رسمی دفترخانه ها را تنها قانون یا مرجع قضایی می تواند باطل کند، حتی دیوان عدالت اداری این حق را ندارد و تنها می تواند بی اعتباری آن را اعلام نماید.

بند 3 ماده 25 قانون ثبت در این رابطه بیان می دارد: « هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی  صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و‌همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور‌اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد»

ماده 70 قانون ثب نیز مقرر می دارد: «سندی که مطابق قوانین ثبت شده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود».

منظور از دفتر اسناد رسمی ، دفاتری است که برابر مقررات به ثبت رسید.حق تمبر خللی به اعتبار سند وارد نمی کند.

جعل قلب حقیقت بوسیله متقلبانه

درجعل مفادی، جاعل در ذهن خود جعل می کند و آثار خارجی ندارد

جعل مادی در ثبت سند صادق است.قانون ثبت جعل مفادی نیست ولی مادی است.

دفتر سردفتر

اسناد قدیمی دو شماره داشت. علاوه بر شماره ثبت در دفتر سردفتر ، شماره ثبت دردفترِ  دفتر یار نیز داشت، اما از 20 سال قبل به بعد این قانون منسوخ شد و تنها یک شماره دارد که همان ثبت در دفتر سردفتر است.

عبارت «ثبت با سند برابر است» این متن و الزام قانونی است ماده 63 قانون ثبت در این خصوص مقرر می دارد:‌ « طرفین معامله یا وکلای آنها باید ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیهم و مسئول دفتر ثبت تصدیق گردد. در مورد اسنادی که فقط برای یک طرف ایجاد تعهد می نماید تصدیق و امضای طرف متعهد کافی خواهد بود»، یعنی خواسته طرفین آنچه را که سردفتر وارد دفتر و ثبت کرد و این تأیید آن ثبت است که بعد از آن سردفتر امضاء می کند.

ضرورت امضای موکل

وکالت عقد است اما چرا فقط موکل باید وکالت نامه را امضا کند؟.علت این است که چون این تعهد برای موکل است لذا او باید امضا کند و با وصف تعهد بودن تنها امضا موکل کافیست.

لازم الاجرا بودن اسناد در مواد در مواد 92 و 93 قانون ثبت است.

ماده 92 - مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیوان و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

ماده 93 - کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به حاکم لازم الاجرا است .

 اسنادی که درآن ‌تعهد باشد نسبت به اموال منقول لازم الاجراست مگر مال منقولی که در تصرف غیرتاجر باشد  و غیرمدعی مالکیت باشد.

انشاء الله در جلسات آینده مباحث مفصل تر ارائه خواهد شد.

پایان جلسه اول